蚌埠市人民代表大會常務委員會公告

   《蚌埠市住宅物業管理條例》已經2024年10月31日蚌埠市第十七屆人民代表大會常務委員會第二十五次會議通過，并經2025年5月14日安徽省第十四屆人民代表大會常務委員會第十六次會議批準，現予公布，自2025年7月1日起施行。

 

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蚌埠市住宅物業管理條例 

（2024年10月31日蚌埠市第十七屆人民代表大會常務委員會第二十五次會議通過   2025年5月14日安徽省第十四屆人民代表大會常務委員會第十六次會議批準）

 

目    錄

 

第一章  總    則

第二章  業主和業主組織

第三章  前期物業管理

第四章  物業服務

第五章  物業使用和維護

第六章  法律責任

第七章  附    則

 

第一章  總    則

 

第一條  為了規范物業管理活動，提升物業服務水平，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，建設和諧宜居社區，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》和有關法律、行政法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條  本條例適用于本市行政區域內住宅物業管理活動及其監督管理。

第三條  住宅物業管理應當遵循黨建引領、業主自治、專業服務與依法監管相結合的原則。

建立政府組織、部門協同、屬地管理、居（村）民委員會、業主委員會、物業服務企業等共同參與的物業管理機制。

第四條  市、縣（區）人民政府應當加強對物業管理活動及其監督工作的組織領導，將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區治理體系，制定、落實扶持政策，建立健全議事協調制度，統籌解決物業管理重大問題。

蚌埠高新技術產業開發區、蚌埠經濟開發區管理機構應當在各自職責范圍內依法做好住宅物業管理相關工作。

第五條  市、縣（區）人民政府住房和城鄉建設部門是物業管理主管部門，負責本行政區域內住宅物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責：

（一）擬定、制定和宣傳物業管理相關政策措施；

（二）依照職權制定物業服務質量標準和技術規范；

（三）指導街道辦事處、鄉鎮人民政府依法開展物業管理相關工作；

（四）指導、監督和管理物業管理招投標，負責規范招投標程序和標后履約監管；

（五）組織實施新建住宅物業現場綜合查驗；

（六）指導、監督物業承接查驗活動；

（七）監督、管理建筑物及其附屬設施的維修資金（以下簡稱專項維修資金）；

（八）依法建立服務企業及其從業人員信用管理制度；

（九）加強物業管理專業人才隊伍建設；

（十）法律、法規規定的其他職責。

市人民政府物業管理主管部門應當加強前期物業招投標、物業承接查驗、智慧物業管理公共服務平臺和物業服務質量考核等事項的統一組織和監督。區人民政府物業管理主管部門應當按照法律法規、政策規定和市人民政府物業管理主管部門要求，履行物業管理職責。縣人民政府物業管理主管部門可以結合縣域特點依法依規開展物業管理活動。

第六條  市、縣（區）人民政府相關管理部門或者機構履行下列職責：

（一）發展改革部門負責監管電力設施、電能保護，住宅小區前期物業服務收費標準的制定、調整和監督等工作；

（二）公安機關負責依法查處住宅小區內高空拋物、違規燃放煙花爆竹等影響公共安全、公共秩序的違法行為，按照法律法規相關規定對監控安防、養犬等開展監督檢查，參與矛盾糾紛處理，做好流動人口監管等工作；

（三）自然資源和規劃部門負責物業服務用房規劃的核實以及違法建設的認定；

（四）生態環境部門負責住宅小區以及周邊環境保護工作的監管，依法查處違反環保法律、法規的行為；

（五）城市管理部門負責查處裝飾裝修過程中擅自變動房屋承重結構、亂貼廣告和違法搭建建筑物、構筑物等違法行為，監管生活垃圾分類、住宅小區園林綠化驗收、綠地占用、樹木砍伐移植等行為；

（六）市場監督管理部門負責電梯等特種設備安全監察和物業服務違規收費的查處；

（七）公共資源交易監督管理部門負責物業管理招投標活動的監督管理；

（八）人民防空部門負責住宅小區內人防工程設施建設與使用的監督管理；

（九）消防救援機構負責住宅小區內影響消防設施、消防通道安全行為的監督管理。

民政、司法行政、財政、應急管理等部門按照各自職責，做好相關監管保障工作。

第七條  街道辦事處、鄉鎮人民政府履行下列職責，并明確指導和監督物業管理活動的工作機構和人員：

（一）召集物業管理聯席會議，協調物業管理重大事項；

（二）指導和協助業主大會成立、業主委員會選舉；

（三）指導和監督業主大會、業主委員會開展工作；

（四）協調社區建設與物業管理的關系，接受物業管理各方主體投訴，調處物業管理糾紛；

（五）協調和監督物業服務企業交接；

（六）指導和監督突發失管狀態的應急物業管理；

（七）協調和監督老舊小區物業管理；

（八）排查危舊房屋、高空墜物、外墻脫落等安全隱患；

（九）法律、法規規定的其他職責。

居民委員會、村民委員會應當予以協助和配合。

第八條  街道辦事處、鄉鎮人民政府應當加強對住宅小區內違法行為的巡查、檢查和處理。對于屬于承接執法事項范圍內能夠直接辦理的事項，按照時限要求辦理；對于不屬于的事項，向有關部門移送辦理，有關部門應當快速響應。

相關執法部門應當依法、規范、有效履行職責。對于賦權街道辦事處、鄉鎮人民政府的行政執法事項，應當跟蹤監管、加強指導，確保承接到位。

第九條  市、縣（區）人民政府、街道辦事處、鄉鎮人民政府以及居民委員會、村民委員會應當按照有關規定建立物業管理矛盾糾紛調解機制，聘請專業人員開展調解工作，化解住宅物業管理矛盾糾紛。

第十條  市人民政府物業管理主管部門應當建立完善智慧物業管理公共服務平臺，及時發布政策措施，便利業主及業主委員會活動規范，促進物業管理服務公開透明、便捷高效。

鼓勵物業服務企業依托智慧物業管理公共服務平臺，對物業管理區域內設施設備進行智能化管理，實現數據實時采集、研判、處理，提升物業管理質量和服務水平，推動物業服務安全、智能、綠色發展。

 

第二章  業主和業主組織

 

第十一條  業主在物業管理活動中享有下列權利：

（一）提議召開業主大會會議，參加業主大會會議，提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

（二）向業主委員會和物業服務企業提出建議或者質詢；

（三）選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；

（四）依法使用物業共用部位、共用設施設備，監督專項維修資金、業主共有部分經營收益的管理和使用；

（五）要求其他業主、物業使用人停止違反共同利益的行為；

（六）法律、法規規定的其他權利。

第十二條  業主在物業管理活動中履行下列義務：

（一）遵守管理規約、業主大會議事規則，執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（三）履行其承擔的房屋使用安全責任；

（四）按照有關規定交納專項維修資金；

（五）按照物業服務合同約定支付物業費；

（六）配合、支持物業服務企業按照管理規約、物業服務合同實施的物業管理活動；

（七）配合執行政府依法實施的應急處置措施；

（八）法律、法規規定的其他義務。

第十三條  市、縣（區）人民政府物業管理主管部門應當加強指導和協助，引導業主規范有序成立業主大會，選舉產生業主委員會。

對于交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十或者首批物業交付滿三年，以及其他具備條件但尚未成立業主大會、選舉產生業主委員會的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當及時介入，推動成立業主大會，依法選舉產生業主委員會。

第十四條  首次業主大會會議的籌備經費由建設單位按照物業總建筑面積每平方米零點三元且總額不少于二萬元，最高不超過十萬元的標準承擔。建設單位應當在選聘前期物業服務企業前，將籌備經費存入街道辦事處、鄉鎮人民政府指定銀行賬戶。

建設單位注銷的，經業主共同決定，籌備經費可以從公共收益中列支；無公共收益或者公共收益不足的，縣（區）人民政府可以給予補助。

第十五條  業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面或者數據電文征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送達每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內顯著位置和智慧物業管理公共服務平臺公告。凡需投票表決的，表決意見應當由業主本人或者其委托的代理人簽名。

業主大會表決可以采用電子投票的形式。

第十六條  業主委員會成員候選人由業主推薦或者自薦，經業主大會會議選舉產生。鼓勵符合條件的中國共產黨黨員、人大代表、政協委員、社區工作者等參選業主委員會成員。

第十七條  業主委員會應當在物業管理區域內顯著位置和智慧物業管理公共服務平臺公開，并及時更新下列事項：

（一）管理規約、業主大會議事規則、業主委員會選舉辦法、業主委員會工作規則；

（二）業主大會和業主委員會的決定；

（三）業主委員會成員名單；

（四）物業服務合同；

（五）專項維修資金的籌集、使用情況；

（六）業主共有部分的使用和經營收益情況；

（七）占用業主共有的道路或者其他場地用于停放車輛的車位處分情況；

（八）業主大會、業主委員會工作經費收支情況；

（九）法律、法規規定應當公開的其他事項。

前款第五項至第八項應當每年至少公布一次，公布期限不少于一個月。業主委員會未公布前款事項的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其公布。

第十八條  業主大會和業主委員會工作經費可以從業主共有部分經營收益中列支，不足部分也可以由全體業主分攤，其標準、籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。

業主大會可以根據業主委員會成員的工作情況，決定給予其適當補貼。業主大會可以授權業主委員會聘請專職工作人員承擔日常事務，明確其工作職責和薪酬標準。

第十九條  業主委員會及其成員不得實施下列行為：

（一）阻撓、妨礙業主大會行使職權或者不執行業主大會決定；

（二）虛增、截留由業主支付的建筑物及其附屬設施的維修、檢測等費用；

（三）轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拖延提供物業管理有關文件、資料；

（四）擅自使用業主大會、業主委員會印章；

（五）違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權與物業服務企業簽訂、修改物業服務合同；

（六）索取、收受建設單位、物業服務企業或者利害關系人的不正當利益；

（七）泄露業主信息或者將業主信息用于與物業管理無關的活動；

（八）利用職務之便減免物業費或者煽動業主不支付物業費；

（九）將業主共有財產借給他人或者設定擔保等挪用、侵占業主共有財產；

（十）侵害業主合法權益的其他行為。

業主委員會違反前款規定的，物業管理主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正；拒不改正的，依法撤銷，并向全體業主通告；嚴重損害業主權益的，街道辦事處、鄉鎮人民政府可以應五分之一以上業主要求，在三個月內指導召開業主大會會議，重新選舉業主委員會。

業主委員會成員有本條第一款規定行為之一的，業主委員會應當提請業主大會終止其成員資格。

第二十條  業主委員會每屆任期一般不超過五年。任期屆滿五個月前，應當向街道辦事處、鄉鎮人民政府書面告知換屆事宜。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在業主委員會任期屆滿三個月前，指導成立業主委員會換屆工作小組，并在任期屆滿前，由換屆工作小組組織召開業主大會會議，選舉產生新一屆業主委員會。

換屆工作小組由街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會、村民委員會、現業主委員會代表和業主代表組成，人數為五至九人單數，其中業主代表由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會、村民委員會組織業主推薦。換屆工作小組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府確定。

第二十一條  實行業主委員會工作報告、履職評估和業主委員會成員履職承諾制度。

業主委員會應當每年向業主大會述職，并向街道辦事處、鄉鎮人民政府報送物業管理工作有關情況。

街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導業主大會對業主委員會履職情況進行評估，并將評估結果公示。

第二十二條  物業管理區域內有下列情形之一的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在充分征求業主意見基礎上，協調成立物業管理委員會：

（一）不具備成立業主大會條件的；

（二）具備成立業主大會條件，但確有困難未成立的；

（三）業主大會成立后，未能選舉產生業主委員會的。

物業管理委員會可以由街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會、村民委員會、公安派出所、建設單位、業主代表等七至十一人單數組成，其中業主代表不少于二分之一。

物業管理委員會負責人由街道辦事處、鄉鎮人民政府確定。業主委員會選舉產生后，物業管理委員會自行解散。

物業管理委員會暫時代行業主委員會職責，組織業主決定物業管理事項，推動業主大會、業主委員會成立。物業管理委員會任期一般不超過三年。

第二十三條  物業管理區域由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意，可以由業主自行管理。

 

第三章  前期物業管理

 

第二十四條  建設單位應當在銷售物業前通過政府公共資源交易平臺或者其他公開招投標的方式選聘物業服務企業，實施前期物業管理。投標人少于三個或者建筑面積五萬平方米以下的住宅物業，經物業管理主管部門批準，可以采用協議方式選聘物業服務企業。

市人民政府物業管理主管部門應當會同市場監督管理部門依法制定、公布物業服務合同示范文本。

提倡房地產開發與物業服務企業相分離。

第二十五條  新建住宅小區物業交付使用十五日前，建設單位應當與前期物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗，并簽訂物業承接查驗協議，作為前期物業服務合同的補充協議。

物業承接查驗應當邀請業主代表和物業管理主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府參加，必要時可以聘請相關專業機構予以協助。市、縣人民政府物業管理主管部門應當參與物業承接查驗過程監督，提供技術支持，開展復查復核，及時處理投訴。

物業承接查驗的過程和結果可以公證。

第二十六條  辦理物業承接查驗時，建設單位應當在現場查驗二十日前向物業服務企業移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料；

（二）共用設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（四）物業管理區域內各類建筑物、場地、設施設備的清單；

（五）園林施工圖紙及樹種清單；

（六）業主名冊；

（七）物業的使用、維護、管理必需的其他資料。

前期物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業服務用房和物業共用部位、共用設施設備及相關資料移交業主委員會。

第二十七條  物業承接查驗協議應當對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出約定。建設單位應當在約定期限內妥善解決承接查驗發現的問題。

物業交接后，發現存在隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，建設單位應當負責修復；給業主造成經濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任。

建設單位與前期物業服務企業在承接查驗中惡意串通、弄虛作假、損害業主合法權益的，共同承擔賠償責任。

第二十八條  市人民政府建立健全住宅工程質量保證金管理制度，加強對建設單位工程質量保證金存儲、支付、返還和公開等管理。

物業保修期內發生的維修費用，由建設單位承擔。保修期滿后的維修費用，業主專有部分由業主承擔；物業共用部位、共用設施設備，從專項維修資金中支付，不足部分，由相關業主按照專有部分面積分攤。

屬于人為損壞的，維修費用由責任人承擔。

 

第四章  物業服務

 

第二十九條  鼓勵和引導業主大會采取公開招投標方式選聘物業服務企業。業主大會決定采取公開招投標方式選聘物業服務企業的，可以通過政府公共資源交易平臺或者其他公開招投標的方式進行。

業主大會決定采用協議方式選聘物業服務企業的，業主委員會應當將兩家以上備選的物業服務企業的基本情況、擬簽訂的物業服務合同的主要內容，在物業管理區域內顯著位置和智慧物業管理公共服務平臺公示，并根據多數業主意見對公示內容調整后，提請業主大會投票表決。

第三十條  物業服務企業應當履行下列義務：

（一）按照法律、法規規定和物業服務合同約定提供物業服務，做好住宅小區內綠化養護、環境衛生、秩序維護等綜合服務工作；

（二）加強共用設施設備管理，委托符合資質的專業機構對電梯、消防等具有專業技術要求的設施設備進行維修和養護；

（三）做好安全隱患排查和防范工作，制定安全防范應急預案；

（四）加強對物業管理區域的巡查，及時對違法違規以及不文明行為進行勸阻，并向有關部門報告，配合執法活動；

（五）物業管理區域發生傳染病疫情、火災、燃氣安全事故等突發性事件時，應當及時按照有關規定開展應急處置，并向街道辦事處、鄉鎮人民政府和有關部門報告，協助開展應急防控和救助工作；

（六）接受業主和業主委員會的監督，定期聽取業主的意見和建議，改進和完善服務；

（七）協助有關部門提供社區服務，開展社區文化活動；

（八）法律、法規規定和物業服務合同約定的其他義務。

第三十一條  物業服務收費按照有關規定區分不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。

實行政府指導價的，由市人民政府發展改革部門會同物業管理主管部門依據物業服務項目、服務內容、服務等級標準等因素，制定相應的物業服務收費基準價格和浮動幅度，并向社會公布。每三年對收費標準進行評估，根據評估結果調整收費標準。

實行市場調節價的，應當遵循合理、公開以及費用與服務質量相適應的原則，由業主大會或者其授權的業主委員會依法與物業服務企業協商，通過合同約定。

市、縣人民政府物業管理主管部門會同市場監督管理部門制定并發布基本物業服務項目清單，明確服務內容和服務等級標準。

第三十二條  已交付業主的物業，物業費由業主承擔；未交付業主的或者已竣工但尚未售出的物業，物業費由建設單位承擔。

物業服務企業已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務等為由拒絕支付物業費。

業主違反約定逾期未支付物業費的，物業服務企業、業主委員會可以催告其限期支付；期限屆滿仍不支付的，物業服務企業可以申請調解，或者申請仲裁、提起訴訟。

第三十三條  物業服務企業應當定期在物業管理區域內顯著位置和智慧物業管理公共服務平臺公開并及時更新服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及專項維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等，并向業主大會、業主委員會報告。

對于本條例第十七條第一款第五項至第七項由業主委員會公開的內容，物業服務企業應當配合。

第三十四條  物業服務企業不得有下列行為：

（一）違反物業服務合同約定減少服務內容，降低服務標準；

（二）違反物業服務合同約定提高物業服務收費標準、增加收費項目；

（三）未經業主大會同意或者物業服務合同約定，處分業主共有財產或者利用業主共有部分開展經營活動；

（四）采取停止供電、供水、供熱、供燃氣，或者在開啟門禁、乘用電梯等方面采取限制措施等方式催交物業費；

（五）違反規定對建筑物及其附屬設施進行改造；

（六）干擾業主大會成立、業主大會會議召開和業主委員會選舉；

（七）損壞、擅自停用公共安全防護設施設備；

（八）強制或者變相強制業主、物業使用人通過指紋、人臉識別等生物信息方式開啟門禁、乘用電梯及使用其他共用設施設備；

（九）擅自撤離物業管理區域，停止物業服務；

（十）篡改、泄露、出售業主、物業使用人的個人信息；

（十一）強制或者變相收取保證金、押金等費用；

（十二）其他損害業主合法權益的行為。

有前款規定行為之一的，業主或者物業使用人可以向縣（區）人民政府物業管理主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府投訴。縣（區）人民政府物業管理主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當及時進行核查，依法作出處理并告知業主。

第三十五條  物業服務合同終止的，原物業服務企業應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域，并按照法律、法規規定和合同約定，向業主委員會或者其他代管單位移交下列資料和財物：

（一）本條例第二十六條規定的資料；

（二）物業服務期間形成的有關物業及設施設備改造、維修、運行、保養的有關資料及物業服務檔案；

（三）物業服務用房和物業共用部位、共用設施設備；

（四）清算預收、代收的有關費用及相關賬冊、票據；

（五）由前期物業管理開辦費購買的物業辦公設備等固定資產；

（六）物業費中單列的未使用完的資金；

（七）法律、法規規定的應當移交的其他事項。

業主大會重新選聘物業服務企業后，業主委員會或者其他代管單位應當將前款所列資料和財物移交重新選聘的物業服務企業，原物業服務企業應當與新選聘的物業服務企業做好物業管理交接工作。

原物業服務企業在辦理交接至撤出物業管理區域的期間內，應當維持正常的物業管理秩序，但物業服務合同另有約定的除外。

物業服務企業未辦理交接手續，不得擅自撤離物業管理區域、停止物業服務。

 

第五章  物業使用和維護

 

第三十六條  在物業管理區域內，不得有下列行為：

（一）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間；

（二）違法搭建建筑物、構筑物或者擅自挖掘地下空間；

（三）擅自在建筑物外墻新增門窗、破壞外立面；

（四）損壞公共綠化及其附屬設施或者公共安全防護設施設備；

（五）將電動自行車、摩托車、三輪車帶入載人電梯；

（六）不按照規定停放機動車、非機動車，或者占用公共區域長期停放車輛；

（七）違反用電安全要求私拉電線和插座為新能源汽車、電動自行車充電；

（八）占用、堵塞、封閉消防車通道、疏散通道等共用部位，或者損壞消防設施等共用設施設備；

（九）擅自將住宅、車位（庫）、儲藏間等改變為經營性用房；

（十）違規存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質或者超過樓面荷載等違反安全規定的物品；

（十一）制造超過規定標準的噪音、振動，制造影響他人的異味、光污染等；

（十二）在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品；

（十三）違反規定飼養動物，或者飼養動物影響公共環境和居住環境；

（十四）違反規定傾倒垃圾、污水和雜物，焚燒垃圾；

（十五）從建筑物中拋擲物品；

（十六）法律、法規和管理規約或者臨時管理規約禁止的其他行為。

有前款規定行為之一的，利害關系人有權投訴、舉報，物業服務企業、業主委員會、物業管理委員會應當及時采取合理措施勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當告知街道辦事處、鄉鎮人民政府。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當及時處理，不屬于街道辦事處、鄉鎮人民政府職責范圍的，移交有關部門處理。

第三十七條  業主、物業使用人裝飾裝修房屋，物業服務企業應當在開工前書面告知施工時間、施工期限、垃圾堆放和清運要求以及施工安全禁止行為等事項。業主、物業使用人應當配合物業服務企業進行必要的現場檢查。

業主、物業使用人、裝飾裝修企業進行房屋室內裝飾裝修施工時，涉及變動建筑主體和承重結構、超過設計標準或者規范增加樓面荷載等情形的，未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案不得施工。

物業服務企業發現裝飾裝修活動存在違法違規行為的，應當采取合理措施制止，并及時報告街道辦事處、鄉鎮人民政府依法處理。

第三十八條  住宅小區內規劃配建的車位（庫）應當優先滿足業主的停車需要。

建設單位銷售房屋時，應當將車位（庫）規劃配建數量、位置、租售價格等信息在房屋銷售現場公示并書面告知買受人。

住宅小區內占用業主共有道路或者場地用于停放車輛的車位，屬于全體業主共有，其管理、使用、收費等具體事項由業主大會決定。

住宅小區內依法配建的人民防空工程平時作為停車位使用的，應當由投資者使用管理，收益歸投資者所有，可以通過租賃、有償使用、使用權轉讓等方式處分，但不得出售、附贈。收取的停車費用、租金，應當保障該人民防空工程的維護管理和停車管理的必要支出。

第三十九條  新建住宅小區內，建設單位應當按照規劃建設車輛充電設施或者預留建設安裝條件。既有住宅小區內，經業主大會或者其授權的業主委員會同意，可以通過改造、加裝等方式建設車輛充電設施，并依法辦理相關手續。

第四十條  下列利用業主專有部分以外的共用部位、共用設施設備開展生產、經營、租賃等活動所產生的收益，在扣除合理成本后，屬于全體業主共有：

（一）利用住宅小區的圍墻、小區出入口或者大門、建筑物外立面、樓道、屋面、電梯、外墻、道閘等所得的經營收入；

（二）利用業主共有的機動車位停放車輛收取的停車費；

（三）利用公共場地擺攤、引進自助售賣機或者快遞柜等收取的進場費；

（四）利用全體業主共有的會所、游泳池（館）、健身室（館）、架空層等進行租賃或者經營產生的收入；

（五）公共收益利息收入；

（六）經業主同意處置報廢的共用設施設備回收殘值產生的收入；

（七）共用部位被依法征收的補償費；

（八）其他依法屬于全體業主的收益。

第四十一條  公共收益由業主共同決定，可以用于下列物業管理支出：

（一）補充專項維修資金；

（二）共用部位、共用設施設備的維修養護費用，但物業服務合同另有約定的除外；

（三）購買房屋安全以及公共設施維修保險；

（四）業主委員會的辦公經費，業主委員會成員的補貼，業主委員會專職工作人員的薪酬，召開業主大會會議所需費用；

（五）有關審計費用；

（六）業主共同決定用于物業管理的其他費用。

第四十二條  公共收益應當專戶存儲，單獨列賬，接受業主監督。

業主大會成立前，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當設立公共收益共管賬戶；業主大會成立后，業主大會可以決定與街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會、村民委員會共同管理共管賬戶。  

業主大會議事規則可以規定委托專業機構對公共收益收支情況進行審計，并規定審計條件、程序、費用承擔、結果公布等。

市人民政府物業管理主管部門應當建立健全公共收益使用、管理和監督制度。

第四十三條  市、縣人民政府物業管理主管部門應當會同同級財政部門建立健全專項維修資金的使用、管理和監督制度。

業主應當按照國家、省有關規定交存專項維修資金。

第四十四條  發生下列危及房屋使用和人身財產安全的緊急情況，物業服務企業應當立即采取防范措施，并由業主大會、業主委員會、相關業主或者街道辦事處、鄉鎮人民政府按照規定申請使用專項維修資金：

（一）電梯故障危及人身安全、嚴重影響業主生活的；

（二）消防設施設備嚴重損壞構成重大火災隱患或者消火栓系統、自動滅火系統嚴重損壞不具備滅火功能的；

（三）屋面和外墻損壞、滲漏，共用排水設施因坍塌、爆裂等造成功能障礙以及不屬于相關專業經營單位承擔的供水、供電、供燃氣等共用設施設備發生損壞，嚴重影響業主生活的；

（四）樓體外立面、飾面、公共構件存在脫落危險，小區圍墻、公共護（圍）欄損壞嚴重或者有倒塌危險，玻璃幕墻炸裂、地面塌陷等危及公共安全的；

（五）法律、法規規定的其他緊急情況。

第四十五條  市、縣（區）人民政府物業管理主管部門應當根據物業服務企業參與招投標、物業服務合同履行、投訴處理和日常檢查情況做好物業服務企業的信用信息征集以及評價工作。

街道辦事處、鄉鎮人民政府應當協助開展物業服務企業信用信息的征集和核查工作。

引導建設單位、業主大會選聘物業服務企業時將物業服務企業信用狀況納入選聘條件。

第四十六條  市、縣人民政府物業管理主管部門應當會同有關部門加強對物業服務企業的監督管理，定期進行考核，并向社會公開考核結果。

物業服務行業協會應當加強行業自律，規范行業經營行為，加強從業人員培訓，開展矛盾糾紛調解，促進物業服務企業提高服務質量和水平；依照國家和省有關規定，制定物業服務規范，配合物業管理主管部門建立健全信用檔案。

鼓勵優質物業服務企業通過市場資源整合等方式，向規模化、專業化、標準化方向發展。

 

第六章  法律責任

 

第四十七條  違反本條例規定的行為，法律、法規已有處罰規定的，從其規定；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

有關行政處罰權已交由街道辦事處、鄉鎮人民政府行使的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府依法實施行政處罰。

第四十八條  違反本條例第二十四條規定，建設單位未通過政府公共資源交易平臺或者其他公開招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由縣級人民政府城市管理部門責令限期改正，給予警告，可以并處十萬元以下的罰款。

第四十九條  違反本條例第二十六條規定，建設單位、物業服務企業不移交物業承接查驗資料的，由縣級人民政府城市管理部門責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處以一萬元以上十萬元以下的罰款。

第五十條  違反本條例第三十五條第一款、第四款規定，物業服務企業未在約定期限或者合理期限退出，或者擅自撤離、停止物業服務的，由縣級人民政府城市管理部門責令限期改正；逾期不改正的，由縣級人民政府城市管理部門處以五萬元以上二十萬元以下的罰款。

第五十一條  違反本條例規定， 市、縣（區）人民政府物業管理主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府或者其他有關部門及其工作人員在物業管理活動中有濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊等行為的，由有關機關按照管理權限對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分。

 

第七章  附    則

 

第五十二條  本條例自2025年7月1日起施行。

 

 

 

 

 

關于《蚌埠市住宅物業管理條例（草案）》的說  明

——2023年12月8日在市十七屆人大常委會第十七次會議上

市住房和城鄉建設局局長　孫如斌

 

市人民代表大會常務委員會：

    受市人民政府委托，向市人大常委會報告《蚌埠市住宅物業管理條例（草案）》起草情況，請予審議。

一、起草背景

《蚌埠市住宅物業管理條例》是市人大常委會2023年立法計劃提請審議項目。省委省政府和市委市政府高度重視物業管理工作，省委書記針對物業管理專門作了批示。市委、市政府主要領導對物業管理工作頂格調度。物業管理更是今年的主題教育專項整治內容。我市以此為契機啟動蚌埠市住宅物業管理立法工作。

二、起草過程

為做好《條例》立法工作，市政府辦公室印發了《〈蚌埠市住宅物業管理條例〉立法工作實施方案》，成立由分管副市長任組長的立法起草工作小組。

7月11日至14日，組成考察組赴蕪湖市、馬鞍山市和常州市學習考察物業管理及立法工作。8月10日至18日，通過政府網站、抖音、微信公眾號等方式征集公眾立法意見。8月14日至17日，分別召開縣區物業管理行政主管部門、物業服務企業代表、業主（業主委員會）代表、建設單位代表、鄉街社區代表等座談會，充分聽取各相關主體意見建議。8月21日，對前期收集的意見進行研討。8月27日首次發函征詢市直相關部門意見。9月13日再次向提出修改意見的龍子湖區等11家單位征詢意見。8月28日至9月28日通過市政府、市住建局官網征詢公眾建議。9月17日，召開專家論證會，修改后報市司法局立法審查。11月10日，市司法局出具審查意見。11月24日，常務副市長主持召開征求意見協商座談會。11月30日，副秘書長主持召開協調會。12月3日，召開市十七屆人民政府第30次常務會議，審議研究《條例（草案）》，并按程序報送市人大常委會。

三、主要內容

《條例（草案）》共有條款44條，主要分為七個方面。

第一部分“總則”。主要包括立法目的、適用范圍、基本原則及工作機制、各相關管理主體職責等規定。將“黨建引領”融入物業管理中，建立社區黨組織領導下的居民委員會、村民委員會、業主大會、業主委員會和物業服務企業議事協調機制，統籌推進社區治理和物業管理工作。

第二部分“業主和業主組織”。主要包括首次業主大會籌備、業主大會會議表決方式、業主委員會候選人、業主委員會及其委員禁止事項、業主委員會換屆、業主委員會履職評估、業主委員會離任審計、物業管理委員會等規定。明確了業主大會籌備經費的來源及標準，對《中華人民共和國民法典》中關于業主“參與表決”含義進行明確，豐富了業主委員會參選人員范圍，對業主委員會及其委員禁止事項進行細化確保業主委員會規范履職，提出了暫時無法成立業主委員會時可先行成立物業管理委員會代行業主大會和業主委員會職責。

第三部分“物業服務”。主要包括前期物業合同、物業承接查驗、前期物業服務變更、業主大會選聘物業企業、物業服務收費、物業服務費支付、物業服務企業職責、物業管理區域公示事項、物業服務企業禁止事項、政府支持、物業管理區域禁止事項、裝飾裝修管理、停車管理、充電設施、業主自行管理等規定。對承接查驗中存在的問題給出了處置措施，提出建立物業服務費監督管理制度確保物業服務費用于小區建設，結合日常管理中投訴情況對物業服務企業禁止事項進行細化，如采取停電、供水、物業費綁定電梯卡等形式催交物業費，強制或變相收取保證金、押金等。

第四部分“公共收益和維修資金”。主要包括公共收益的范圍、使用及其管理、物業專項維修資金繳納及續籌補建和應急使用等規定。明確了公共收益的具體范圍，如經營收益、利用業主共有的機動車位停放車輛收取的停車費、引進自助售賣機或者快遞柜等收取的進場費等，使用范圍包括補充物業專項維修資金，共用部位、共用設施設備的維修養護費用，業主委員會運行費用等。建立了公共收益專戶，實現公共收益“三方共管”，對維修資金應急使用進行了細化等。

第五部分“監督管理”。主要包括物業保修維修、信用管理、物業服務質量評價、矛盾糾紛調處等規定。建立了物業服務企業信用管理制度和物業服務質量評價制度，并強調了結果運用，如將物業服務企業信用狀況納入選聘條件，優先選聘品牌優質、信用良好的物業服務企業，物業服務質量評價結果作為物業服務收費、物業服務企業選聘的重要依據。

第六部分“法律責任”。主要包括物業服務企業及物業管理區域禁止事項法律責任、公職人員法律責任等規定。對物業服務企業采取停止供電、供水、供熱、供燃氣，或者在開啟門禁、乘坐電梯、車輛出入等方面采取限制措施等方式催交物業服務費，強制或者變相強制業主、物業使用人通過指紋、人臉識別等生物信息方式開啟門禁、乘用電梯及使用其他共用設施設備等規定了處罰內容。對物業管理區域內業主將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間的，擅自在建筑物外墻新增門窗、破壞外立面的，擅自設置電動自行車充電設施，違反用電安全要求私拉電線和插座為電動自行車充電的規定了處罰內容。

第七部分“附則”。主要包括施行時間。

 

 

關于《蚌埠市住宅物業管理條例（草案修改稿）》審議結果的報告

——2024年10月30日在市十七屆人大常委會第二十五次會議上

市人民代表大會法制委員會副主任委員  許錦標

 

市人民代表大會常務委員會：

今年6月，市十七屆人大常委會第二十三次會議對《蚌埠市住宅物業管理條例（草案修改稿）》（以下簡稱《草案修改稿》）進行了審議，法制工作委員會對審議意見進行了研究，對《草案修改稿》進行修改，形成了《蚌埠市住宅物業管理條例（草案表決稿）》（以下簡稱《草案表決稿》）。10月16日，市人大法制委員會召開會議對《草案表決稿》進行了審議。10月21日，主任會議聽取了審議結果的報告，對《草案表決稿》進行研究，決定將《草案表決稿》提請本次常委會會議表決。現將審議結果報告如下：

一、有的常委會組成人員提出，《草案修改稿》第十條第二款“通過在電梯、消防、給排水等重要設施設備布設傳感器”的內容太具體，可以進行原則性表述。經研究，建議修改為“鼓勵物業服務企業依托智慧物業管理服務平臺，對物業管理區域內設施設備進行智能化管理，實現數據實時采集、研判、處理，提升物業管理質量和服務水平，推動物業服務安全、智能、綠色發展”。

二、有的常委會委員提出，《草案修改稿》第三十一條第三款規定“實行市場調節價的，應當遵循合理、公開以及費用與服務質量相適應的原則，由業主依法與物業服務企業協商，通過合同約定”，此時業主大會已經成立，由業主與物業服務企業協商支付物業費的表述不準確，也不現實。經研究，建議修改為“實行市場調節價的，應當遵循合理、公開以及費用與服務質量相適應的原則，由業主大會或者其授權的業主委員會依法與物業服務企業協商，通過合同約定”。

三、有的常委會委員提出，《草案修改稿》第四十五條第一款“市、縣（區）人民政府物業管理行政主管部門應當做好物業服務企業的信用信息征集以及評價工作”的規定不夠細致，難以執行。經研究，建議修改為“市、縣（區）人民政府物業管理行政主管部門應當根據物業服務企業參與招投標、物業服務合同履行、投訴處理和日常檢查情況做好物業服務企業的信用信息征集以及評價工作”。

四、《安徽省物業管理條例》的修改工作已經啟動，《草案修改稿》的內容應當盡量與其保持一致。經研究，結合《安徽省物業管理條例（送審稿）》修改情況，對《草案修改稿》作出如下修改：

（一）建議第五條第一款增加一項作為第九項，規定“加強物業管理專業人才隊伍建設”。

（二）建議第七條第一款增加一項作為第六項，規定“指導和監督突發失管狀態的應急物業管理”。

（三）建議第十一條第四項監督內容增加“業主共有部分經營收益”的管理和使用。

（四）建議第三十八條第二款修改為“建設單位銷售房屋時，應當將車位（庫）規劃配建數量、位置、租售價格等信息在房屋銷售現場公示并書面告知買受人”。

（五）建議對業主委員會及其成員負面清單、物業服務企業禁止事項和物業服務企業退出及資料移交等內容進行修改完善。

此外，還對《草案修改稿》其他部分條款作了文字修改和序號調整等，不再一一報告。

《草案表決稿》已按上述意見作了修改。

法制委員會認為，經過廣泛征求意見和建議，并經市人大常委會會議兩次審議，《草案表決稿》充分吸收了常委會組成人員的審議意見和各方面的意見、建議，符合本市實際，與有關法律、行政法規不相抵觸，已經比較成熟。同時，鑒于《安徽省物業管理條例》修改需要較長時間，不宜久等。因此，建議本次常委會會議通過。